Verbale di accertamento ai sensi del Decreto Legislativo 19/06/1997, n. 218 e dell’art. 50 della Legge 27/12/1997, n. 449. Capita sempre più sovente di incorrere in questo tipo di situazioni in cui società che offrono servizi per le pubbliche amministrazioni svolgano accertamenti tributari relativi al mancato “accatastamento” degli impianti fotovoltaici. Il termine “accatastamento”, volutamente virgolettato, è infatti usato in modo improprio poiché le tematiche legate alla valorizzazione di un impianto di generazione dell’energia derivante da fonte solare toccano ambiti e casistiche molteplici, differenti tra loro.
Cerchiamo di fare un po’ di chiarezza. Partiamo da due assunti, richiamati in questo tipo di verbali di accertamento, che riguardano il concetto di unità immobiliare: secondo il RDL 652/1939 è definita tale ogni parte di immobile che (nello stato in cui si trova) è utile a produrre reddito; secondo il Decreto 2 gennaio 1998, n. 28 del Ministero delle Finanze (art. 2) l’unità immobiliare è il fabbricato, una porzione di esso, l’insieme dei fabbricati o l’area che (nello stato in cui si trova) presenta caratteristiche di autonomia funzionale e reddituale. Sulla base di quanto esposto, quindi come dovrebbero essere considerati gli impianti fotovoltaici? La Risoluzione n. 3T/2008 del 6 novembre 2008 dell’Agenzia del Territorio afferma che gli edifici ospitanti impianti fotovoltaici sono qualificabili come unità immobiliari e, pertanto, sottoposti a tassazione derivante dal reddito generato, mentre gli impianti stessi, equiparati a centrali elettriche, si definiscono quali opifici generatori di reddito, con riferimento alla specifica categoria catastale (D1) nella definizione della relativa rendita catastale. Con questi presupposti, all’art. 1, comma 21 della Legge 208/2015 (Legge di Stabilità 2016) si afferma che a partire dal 1° gennaio 2016, la determinazione della rendita catastale degli immobili a destinazione particolare, censiti nelle categorie D ed E (includendo quindi gli opifici e, quindi, gli impianti fotovoltaici) è effettuata tramite stima diretta, tenendo conto degli elementi che ne accrescono la qualità e l’utilità.
Tutto chiaro? Un impianto fotovoltaico costruito su un edificio aumenta la rendita catastale dello stesso. L’assunto enunciato è drastico e fuorviante, occorre fare dei distinguo specifici che tengano conto di diversi aspetti: la potenza dell’impianto, lo scopo per il quale è stato realizzato e, quindi, la pertinenza con l’immobile su cui sorge, fino al computo del reale delta del valore catastale dell’immobile.
Premettiamo che con la circolare 36/E del 19 dicembre 2013, il Ministero dell’Economia e della Finanza (MEF) ha riconosciuto ufficialmente gli impianti fotovoltaici come beni immobili, sia a livello catastale sia a livello fiscale. Gli impianti fotovoltaici, pertanto, possono essere riconosciuti come:
- entità catastali autonome (categoria D/1, ovvero in D/10 se ne sussistono le condizioni previste nota prot. N.31892 del 22/06/2012 della DC CC); in questo caso si parla di impianti di grandi dimensioni, come i parchi fotovoltaici costruiti a terra, ma anche di grandi impianti costruiti su tetto svincolando il lastrico solare, ovvero strutture autonomamente funzionali poiché non sono state progettate per dare energia ad un edificio, ma per generare un reddito;
- impianti di pertinenza di un immobile (nota prot. N.31892 del 22/06/2012 della DC CC) cioè posizionati ad esempio sul tetto di un edificio e ad esso legati, ovvero sistemi fotovoltaici installati da chi desidera produrre energia green da consumare nell’edificio interessato. I proprietari di questi impianti fotovoltaici non sono obbligati a dichiararli a catasto come entità autonome, assumendo però che la loro realizzazione contribuisce ad una variazione della rendita catastale; tale condizione, tuttavia, non è detto che si verifichi sempre: dipende dalla potenza dell’impianto, espressa in kW, e intesa come valore assoluto o in relazione al numero delle unità immobiliari asservite all’impianto stesso.
Le condizioni di applicabilità della norma, infatti, prevedono che non sussista alcun obbligo di dichiarazione al catasto (Circolare 36/E), né come unità immobiliare autonoma né come variazione della stessa (in considerazione della limitata incidenza reddituale dell’impianto) qualora sia soddisfatto almeno uno di questi tre requisiti: che la potenza nominale dell’impianto fotovoltaico non sia superiore a 3 kWp per ogni unità immobiliare servita dall’impianto stesso; che la potenza nominale complessiva espressa in kWp non sia superiore a tre volte il numero delle unità immobiliari, le cui parti comuni sono servite dall’impianto, indipendentemente dal fatto che l’impianto sia installato al suolo oppure sia architettonicamente o parzialmente integrato ad immobili già censiti al catasto edilizio urbano; limitatamente ai soli impianti installati a terra, che il volume individuato dall’intera area destinata all’intervento (comprensiva, quindi, degli spazi liberi tra le vele di pannelli, i piazzali, gli stradelli e le vie di accesso e circolazione) e dall’altezza relativa all’asse orizzontale mediano delle strutture su cui sono fissati i pannelli fotovoltaici, sia inferiore a 150 m3, in coerenza con il limite volumetrico stabilito dall’art. 3, comma 3, lettera e) del Decreto Ministeriale 2 gennaio 1998, n. 28.
Definita l’applicabilità o meno della norma al caso specifico, al fine di definire l’ambito in cui ricade l’impianto oggetto di accatastamento e, quindi, la tipologia di attività tecnico amministrativa da utilizzare per la registrazione dell’impianto, si adotta convenzionalmente la distinzione tra entità catastali autonome e impianti di pertinenza di un immobile.
Nel primo caso ci si riferisce a entità il cui scopo non è quello di provvedere al fabbisogno elettrico/energetico di un edificio bensì quello di vendere l’energia prodotta dall’impianto per creare dei guadagni. Nella stima del valore catastale di queste entità, così come definito nella Legge di Stabilità 2016 (art. 1, comma 21), occorre tenere conto anche di aspetti, apparentemente ancillari ma in verità rilevanti quali: nel caso di impianti realizzati sulla copertura di edifici (e da essi svincolati tramite frazionamento del lastrico solare), le dimensioni dell’elemento strutturale che sorregge l’impianto, ovvero la copertura e/o il solaio; nel caso di impianti ancorati al suolo, le dimensioni della porzione di terreno su cui poggia l’impianto sorge; le dimensioni dei locali tecnici in cui sono installati gli apparati di conversione e di trasformazione, nonché i sistemi di controllo; nel caso specifico di impianti installati a terra, l’entità e la dimensione delle sistemazioni (quali recinzioni, platee di fondazione, viabilità etc) localizzate nel perimetro dell’unità immobiliare.
Nel caso di impianti di impianti di pertinenza di un immobile, ovvero legati all’edificio allo scopo di produrre energia elettrica utile ai produttori stessi per far funzionare i principali servizi elettrici, siano essi semplici utenze o attività produttive, si parla di aumento del valore catastale dell’immobile stesso la cui applicabilità, tuttavia, si concretizza solo nel caso in cui gli impianti fotovoltaici possiedano queste caratteristiche: devono avere potenza nominale superiore a 3 kWp e contemporaneamente generare un incremento superiore al 15% del valore catastale dell’immobile (circolare n. 10 del 4 agosto 2005, applicazione dell’articolo 1, comma 336, della legge 30 dicembre 2004, n. 311); oppure, avere una potenza nominale superiore di tre volte il numero delle unità immobiliari servite dal sistema.
Al fine di valutare il possibile aumento del 15% del valore dell’immobile a catasto, conseguente alla realizzazione di un impianto fotovoltaico, è possibile procedere, con l’ausilio di un professionista, ad una verifica preliminare atta a determinare il valore catastale del solo impianto fotovoltaico, da mettere in relazione con la rendita dell’immobile.
Nel caso particolare di impianti installati sui locali di un’impresa o attività produttiva, nella circolare del 19 dicembre 2013 sono specificate le norme per la valorizzazione immobiliare dei citati impianti, che vengono equiparati a beni immobili, soggetti quindi all’obbligo di accatastamento, ammortizzandoli con l’aliquota specifica, pari al 4%, per un periodo di 25 anni.
La costellazione di impianti fotovoltaici realizzati tra il 2007 e il 2013, usufruendo dei vantaggi derivanti dagli incentivi dei cinque conti energia che si sono succeduti in questo lasso temporale ha portato con sé, quasi come naturale conseguenza, la definizione di un ambito tributario prima non contemplato. Se inizialmente la norma, non considerando gli impianti fotovoltaici come sistemi specifici a servizio degli immobili, li equiparava al pari di edifici determinando una tassazione insensata, con la chiusura dei conti energia ci si è trovati di fronte ad un parco di circa 550mila impianti realizzati che necessitavano di un sistema e un metodo di valorizzazione specifico. L’evoluzione normativa iniziata nel 2013 ha trovato una definizione quasi completa con la legge di stabilità 2016.
Quale figura professionale può aiutare a fare chiarezza e ridurre la portata sanzionatoria del verbale di accertamento?
Il quadro normativo, con le sue definizioni e gli ambiti applicativi, non è tuttavia un mare privo di insidie: se gli accertamenti tributari sono sicuramente una trappola volta a colpire i produttori inadempienti che non hanno ponderato quanto un edificio possa essere valorizzato grazie alla presenza di un impianto fotovoltaico e del contributo derivante dagli (eventuali) incentivi e dalla vendita dell’energia, districarsi tra le pieghe della normativa richiede che convivano insieme approccio tecnico, una chiara coscienza delle implicazioni che ogni attribuzione catastale porta con sé e una sufficiente dose di “flessibilità”, cioè capacità di adattare la norma, apparentemente rigida e non interpretabile, al caso specifico.
La figura del consulente dell’azienda, ad esempio del geometra che governa i Docfa catastali o dell’energy manager, necessita di essere accompagnata e guidata da un professionista con un punto di vista più specifico, squisitamente legato al mondo fotovoltaico, che può offrire solo un consulente tecnico-amministrativo proveniente dal settore.